Документация для управления домом
Многоквартирным домом нельзя управлять без сведений о его конструкциях и инженерных системах. Эти сведения собраны в технической документации на дом: по ней планируют ремонты, обслуживают сети, отвечают на запросы жильцов. Этот набор закреплён нормативно, а не остаётся на усмотрение компании. Место видов документов на здания показано в статье про техническую документацию на здания и сооружения.
Состав техдокументации
Перечень техдокументации на дом определяет постановление №491.
- Технический паспорт дома: характеристики здания, площади, конструкции.
- Документы на инженерные системы: схемы и сведения об отоплении, водоснабжении, электрике.
- Планы: поэтажные планы и план земельного участка.
- Ключи и коды доступа: к помещениям общего имущества и оборудованию.
Помимо этого передают иную связанную документацию, в том числе проектную по дому.
Точный перечень: пункты 24 и 26 постановления №491
Формулировки выше — обиходные. В самих Правилах содержания общего имущества состав задан двумя пунктами, и разделение между ними имеет практическое значение: пункт 24 перечисляет техническую документацию, пункт 26 — иные документы, связанные с управлением. Спор о комплекте при передаче почти всегда сводится к тому, чего не хватает именно из этих двух списков.
Пункт 24 — техническая документация
- документы технического учёта жилищного фонда со сведениями о состоянии общего имущества (подпункт «а»);
- документы на коллективные (общедомовые) приборы учёта и сведения об их ремонте, замене, поверке; информация об индивидуальных и общих квартирных приборах учёта — технические характеристики, год установки, факт замены или поверки, дата последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний (подпункт «а(1)»);
- акты о приёмке результатов работ, сметы, описи работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества (подпункт «б»);
- акты осмотра и проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, в том числе для инвалидов и маломобильных групп, а также конструктивных частей дома — крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций; журнал осмотра (подпункт «в»);
- акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности дома (подпункт «в(1)»);
- инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по установленной форме — с рекомендациями застройщика по содержанию и ремонту и рекомендуемыми сроками службы отдельных частей общего имущества (подпункт «г»).
Пункт 26 — иные документы
- копия кадастрового плана земельного участка, удостоверенная уполномоченным органом;
- выписка из реестра со сведениями о зарегистрированных правах на объекты, входящие в общее имущество;
- заверенная копия градостроительного плана земельного участка — для домов, разрешение на строительство которых получено после того, как Правительство установило форму такого плана.
Отдельно стоит помнить про инструкцию по эксплуатации: по пункту 25 Правил застройщик обязан передать её под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, причём в трёх экземплярах — товариществу собственников жилья, собственнику помещения по первому обращению и в муниципальный архив. Если инструкции в комплекте нет, искать её имеет смысл именно в архиве, а не только у прежней управляющей организации.
Передача при смене управляющей организации
Когда дом переходит к новой управляющей компании, документацию передают ей. По правилам это делают в течение трёх рабочих дней после прекращения прежнего договора управления. Распространённое заблуждение про тридцать дней относится к уведомлению о прекращении договора, а не к самой передаче документов. Как оформляют передачу документации, разобрано в статье про передачу технической документации.
Восстановление недостающих документов
На практике часть документов у прежней компании нередко отсутствует. Закон это учитывает: если каких-то документов нет, прежняя организация обязана восстановить их в течение трёх месяцев со дня получения уведомления. Так новая компания не остаётся без сведений о доме, а собственники не страдают от потери документации.
Сроки и ответственность
Сроки разбросаны по трём документам, и путаница возникает именно из-за этого. Ниже они собраны вместе.
| Что происходит | Срок | Основание |
|---|---|---|
| Уведомление прежней управляющей организации и органа жилищного надзора о решении собрания | 5 рабочих дней со дня решения | пункт 18 Правил по постановлению №416 |
| Сообщение о дате, времени и месте передачи документации | дата передачи — не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения | пункт 22 Правил по постановлению №416 |
| Сама передача комплекта по акту приёма-передачи | 3 рабочих дня со дня прекращения договора управления | часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ |
| Восстановление отсутствующих документов | 3 месяца со дня получения уведомления | пункт 21 Правил по постановлению №416 |
| Направление копии акта приёма-передачи в орган жилищного надзора | 3 дня со дня подписания акта сторонами | пункт 23 Правил по постановлению №416 |
| Передача застройщиком инструкции по эксплуатации дома | 1 месяц после разрешения на ввод в эксплуатацию | пункт 25 Правил по постановлению №491 |
Разногласия по количественному или качественному составу комплекта не блокируют передачу: по пункту 23 их отражают прямо в акте приёма-передачи, а копия акта уходит в орган жилищного надзора. Это рабочий способ зафиксировать недостачу, а не повод отказаться подписывать акт.
Штрафы за отказ и просрочку
Отказ передать документацию, уклонение от передачи и нарушение порядка или сроков — состав по статье 7.23.2 Кодекса РФ об административных правонарушениях:
| Кто отвечает | Штраф по части 1 |
|---|---|
| Граждане | 2 000 — 5 000 ₽ |
| Должностные лица | 30 000 — 40 000 ₽ |
| Юридические лица | 150 000 — 200 000 ₽ |
Для должностного лица, уже наказанного за такое же нарушение, часть 2 предусматривает не штраф, а дисквалификацию от одного года до трёх лет. Поэтому повторная просрочка обходится дороже любой суммы.
Зачем нужна документация на дом
Без комплекта управление домом идёт вслепую. По документации обслуживают инженерные системы, планируют капитальный и текущий ремонт, отвечают надзорным органам и жильцам. Потеря документации оборачивается авариями и штрафами, и её сохранность и своевременная передача важны для собственников. Общую карту видов документов разбирали в статье про техническую документацию.
Частые ошибки
- Считать срок передачи техдокументации МКД равным тридцати дням: передают в течение трёх рабочих дней.
- Определять состав документации произвольно вместо перечня из постановления №491.
- Оставлять восстановление недостающих документов без внимания: на него отведено три месяца.
Частые вопросы
Что входит в техническую документацию на МКД?
Технический паспорт дома, документы на инженерные системы, поэтажные планы и план участка, ключи и коды доступа к общему имуществу. Его задаёт постановление №491.
В какой срок передают техническую документацию при смене управляющей организации?
В течение трёх рабочих дней после прекращения прежнего договора управления. Тридцать дней относятся к уведомлению о прекращении, а не к передаче документов.
Как быть, если документов на дом нет?
Прежняя управляющая организация обязана восстановить недостающие документы в течение трёх месяцев со дня получения уведомления.
Каким документом задан состав техдокументации на дом?
Правилами содержания общего имущества, постановлением Правительства №491. Перечень техдокументации определён в пункте 24 этих Правил.
Что запомнить
Техническая документация на МКД это комплект для управления домом: технический паспорт, документы на инженерные системы, планы, ключи и коды доступа. Состав задаёт постановление №491. При смене управляющей организации документацию передают новой компании в течение трёх рабочих дней, а недостающие документы восстанавливают в течение трёх месяцев.